MEDIAZIONE CIVILE E COMMERCIALE
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DIRITTO BANCARIO
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C O M E P R O T E G G E R E I L P R O P R I O
P A T R I M O N I O
I C O N T R A T T I U T I L I I N T E M P O DI C R I S I
Nell'attuale periodo di crisi, forte può essere l'esigenza di liquidità e, al contempo, la necessità di conservare i propri valori immobiliari, costruiti nel tempo.
Spesso la vendita è penalizzante.
Ecco cosa fare per soddisfare queste esigenze, sempre più urgenti, ed evitare le distorsioni e le speculazioni del mercato. Soluzioni utili e alternative alla vendita.
Valido per le Sezioni Unite il contratto quadro sottoscritto dal solo investitore
CI OCCUPIAMO ANCHE DI :
Pochissimi giorni dopo, le Sezioni Unite lo ribadiscono, con motivazioni identiche nella sentenza n. 1653/2018.
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BANCHE E OFFERTA DI DIAMANTI, IL TAR CONFERMA LA CONDANNA DELL'ANTITRUST:
PRATICA COMMERCIALE SCORRETTA
DONAZIONI : LO SONO I VERSAMENTI IN CONTO CORRENTE COINTESTATO ?
Il versamento di denaro su un conto bancario cointestato effettuato da uno solo dei cointestatari è una valida donazione indiretta a favore dell'altro cointestatario qualora sia provatoche si tratti di un versamento animato da spirito di libertà
Corte di Cassassione, Se II Civile, Sentenza 28 Febbraio 2018. N. 4682.
IL LEASING IMMOBILIARE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Per gli acquisti agevolati tramite leasing di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, il contratto di leasing deve essere stipulato tra il 2016 e il 2020, ma una volta rispettata questa condizione, la detrazione Irpef <<opera per tutti i periodi d'imposta interessati dalla durata del contratto di locazione finanziaria>>.
La detrazione del 19%, quindi, spetta anche per i canoni e il riscatto finale, pagati dal 1° gennaio 2021 in poi . Il chiarimento è contenuto nella circolare 4 aprile 2017, n. 7 in materia di sconti sulle dichiarazioni con cui le Entrate precisano che la verifica dell’età del contribuente agevolato (il quale ha un’agevolazione diversa se supera o meno i 35 anni) e del livello di reddito (che non deve superare 55mila euro) va effettuata all'atto della «stipula del contratto» di leasing (articolo 15, comma 1, lettera i-sexies.1, Tuir).
Definizione di leasing
Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l'intermediario finanziario acquista o fa costruire l'immobile, secondo le indicazioni dell'utilizzatore. Inoltre, si obbliga a mettere a disposizione dell’utilizzatore questo immobile per un dato tempo, verso un determinato canone di leasing.
Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo, che è stato prestabilito al momento della sottoscrizione del contratto di leasing (articolo 1, commi 76-81, legge 208/2015).
Condizioni soggettive
Possono beneficiare di questa agevolazione fiscale solo i contribuenti che all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria:
• hanno un reddito complessivo non oltre 55mila euro;
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• non sono già titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.
La verifica dell'età del contribuente agevolato (il quale ha un'agevolazione diversa se supera o meno i 35 anni) e del limite reddito deve essere effettuata all'atto della “stipula del contratto” di locazione finanziaria (circolare 4 aprile 2017, n. 7/E ).
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Le Entrate non hanno detto nulla relativamente al caso in cui il contratto sia stipulato prima dei 35 anni e prosegua dopo il compimento di questa età.
Pareri e consulenze
Abitazione principale
Un’altra condizione da rispettare è quella di “adibire” l'unità immobiliare acquistata o costruita ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. Entro questo termine, quindi, “il contribuente o i suoi familiari” vi devono portare la propria dimora abituale.
Quindi, non è richiesto che nell’immobile dimori abitualmente l'utilizzatore in prima persona, ma è sufficiente che vi dimori un familiare (Guida Mef del marzo 2016 sul “Il leasing immobiliare abitativo”), cioè il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (articolo 5, comma 5, Tuir). Nel contratto di leasing, comunque, va «esplicitata l'intenzione dell’utilizzatore di adibire» l'immobile ad abitazione principale (circolare 7/E/2017).
Caratteristiche dell'immobile
La detrazione prescinde dalle caratteristiche oggettive dell’immobile, il quale può appartenere anche alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono escluse, invece, dalle agevolazioni prima casa per l'imposta di registro.
Deve però trattarsi, alternativamente, di un “fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile”, di un “terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo”, di un “fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare” o “da ristrutturare” (Guida Mef marzo 2016).
Oneri accessori
Sono finanziati con il leasing (quindi, inseriti nei relativi canoni e pertanto detraibili al 19%) anche gli “oneri accessori”, tra i quali vi rientrano l'eventuale Iva e le altre imposte indirette dovute sull'atto di acquisto dell'immobile da parte della società di leasing, le relative spese notarili e quelle peritali sull'immobile.
La detrazione non spetta per gli oneri sostenuti per l'eventuale stipula di contratti di assicurazione sugli immobili e per gli eventuali costi di intermediazione sostenuti dalla società di leasing per l'individuazione e il reperimento dell'immobile richiesto dalla parte conduttrice, ribaltati sulla stessa (circolare 7/2017 ).
Articolo tratto da Il Quotidiano del Fisco - Il Sole 24 Ore
Usucapione: la diffida e la vendita del bene non “interrompono”
Per interrompere l'acquisto del terzo per usucapione non basta mandargli diffide e proteste e non non basta neppure vendere la proprietà: i termini dell’usucapione continuano così inesorabilmente a decorrere e allo scadere dei vent’anni il possessore può esercitarne il diritto.
Per la Cassazione «possono avere efficacia interruttiva solo atti che comportino per il possessore la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa», come «la notifica dell’atto di citazione con il quale venga richiesta la consegna materiale di tutti i beni immobili sui quali si vanti un diritto dominicale», per esempio «perché passati in proprietà esclusiva con sentenza passata in giudicato per effetto di divisione in lotti di un compendio ereditario».
Né la diffida, né la messa in mora re neppure la consapevolezza del terzo possessore circa la propria mancanza di un titolo di proprietà servono a interrompere la prescrizione, occorrerebbe invece che il possessore esprimesse la sua volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare, e difficilmente il possessore avrà interesse ad esprimere tale volontà..
Né, tantomeno può servire la vendita del bene a terzi da parte del proprietario, anche se conosciuto dal possessore, se questi continuerà a comportarsi uti dominus , rappresentando per lui la vendita “res inter alios acta”».
Il tutto con soccombenza, anche di spese, da parte dei ricorrenti proprietari...
Corte di cassazione – Sezione II – Sentenza 31 agosto 2017 n.20611
PROBLEMI CON L’ACCESSO AL MUTUO? ECCO LA GARANZIA STATALE
Il Fondo di garanzia per l'acquisto e la ristrutturazione della prima casa consente di richiedere mutui ipotecari fino a 250.000 euro avvalendosi delle garanzie statali per la metà dell’importo. Riferimenti normativi: Art. 1, comma 48, Legge 27 dicembre 2013, n. 147; Decreto interministeriale 31 luglio 2014.
A chi è rivolto
A coloro che richiedono un mutuo prima casa, non superiore a 250.000 euro. Il mutuo deve essere erogato per il solo acquisto, o per l’acquisto e la ristrutturazione e/o accrescimento dell’efficienza energetica di un immobile localizzato in Italia che rispetti le seguenti caratteristiche:
§ deve essere adibito ad abitazione principale;
§ non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi);
§ non deve avere caratteristiche di lusso (vedere decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2/8/1969).
Quali benefici
Il Fondo offre garanzie statali pari al 50% della quota capitale del mutuo richiesto, facilitando così l’accesso al credito. E’ aperto a tutti, indipendentemente dall’età, ma prevede un tasso applicato al mutuo non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ai sensi delle legge antiusura per:
§ giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni); § giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
§ nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
§ conduttori di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.
Come si ottiene
La domanda di accesso al Fondo va presentata direttamente alla Banca aderente all’iniziativa cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa disponibile sul sito di Consap Spa, su quello del Dipartimento del Tesoro e delle Banche aderenti.
L’elenco delle Banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Consap Spa.
Per saperne di più
www.casa.governo.it www.dt.mef.gov.it www.consap.it www.abi.it
NON RIESCI A PAGARE IL MUTUO? SOSPENDI LE RATE CON IL FONDO DI SOLIDARIETA'
Come si ottiene
Chi ha i requisiti per la sospensione deve rivolgersi direttamente alla Banca con cui ha contratto il mutuo.
Per il Fondo di solidarietà del MEF è previsto un modulo ufficiale che va sempre presentato in Banca e che è disponibile sul sito del Dipartimento del Tesoro, di Consap, società incaricata dal MEF della gestione di tutte le richieste di accesso al Fondo, e di ABI.
Per saperne di più
www.casa.governo.it www.dt.mef.gov.it www.consap.it www.abi.it
Il Leasing abitativo: più conveniente del mutuo
Possibile ottenere la proprietà del bene (pertinenze comprese) in cambio di un canone e un riscatto finale
Il leasing abitativo è un contratto con cui il soggetto concedente (una banca o altro intermediario finanziario) si obbliga verso il cliente ad acquistare o a far costruire un edificio abitativo secondo le istruzioni dell’utilizzatore e a mettere l’edificio a disposizione dell’utilizzatore a fronte del pagamento di un canone correlato al prezzo di acquisto (o al costo di costruzione) e alla durata del periodo di godimento del bene da parte dell’utilizzatore.
L’edificio va destinato dall’utilizzatore ad «abitazione principale»; in mancanza di questo requisito il contratto di leasing resta valido, ma si applica la normativa applicabile al “normale” contratto di leasing.
La stipula del contratto comporta che sull’utilizzatore gravano gli stessi rischi che correrebbe se fosse il diretto acquirente del bene (uno per tutti, quello di perimento dell’edificio).
Al termine del periodo di godimento, poi, l’utilizzatore ha il diritto di acquistare la proprietà del bene utilizzato al prezzo stabilito nel contratto.
La legge 208/15 presuppone che oggetto del contratto debba essere un’abitazione, la quale può essere indifferentemente nuova o usata, ceduta da un’impresa costruttrice, da un’impresa non costruttrice o da un soggetto che non esercita attività d’impresa.
Il nuovo contratto può avere ad oggetto le pertinenze senza limiti di tipologia e di numero, acquistate unitamente al bene principale o separatamente da esso.
I canoni regolarmente corrisposti non possono essere oggetto di revocatoria fallimentare in caso di fallimento dell'utilizzatore.
L’inadempimento dell’utilizzatore
In base all’articolo 1, comma 78, della legge 208/15, se il contratto si risolve per inadempimento dell’utilizzatore la banca (o la società di leasing) concedente ha diritto alla restituzione del bene. Se decide di venderlo (o assegnarlo in godimento ad altri) la società/banca concedente è obbligata a corrispondere il ricavato all’utilizzatore, detraendo però la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, la somma dei canoni che devono ancora scadere, debitamente attualizzati, e il prezzo pattuito per l’esercizio dell'opzione finale di acquisto. Se per effetto di queste sottrazioni si ottenga un risultato negativo, è l’utilizzatore a dover corrispondere alla società la differenza negativa.
La sospensione del pagamento dei canoni
In base all’articolo 1, comma 79, legge 208/2015, l’utilizzatore ha il diritto di domandare la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici in caso di:
1. cessazione del suo rapporto di lavoro subordinato (fatta eccezione per le ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o per giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
2. cessazione dei suoi rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale e di altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato.
Il diritto alla sospensione del pagamento dei canoni può essere esercitato per una sola volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi.
La detrazione Irpef : perchè conviene rispetto al mutuo
La legge di Stabilità per il 2016 concede una detrazione Irpef del 19% ai percettori di reddito non superiore a euro 55.000:
• se l'utilizzatore ha età inferiore a 35 anni, sui canoni di leasing (fino a euro 8.000) e sul prezzo di riscatto (fino a euro 20.000);
• se l'utilizzatore ha età non inferiore a 35 anni, sui canoni di leasing (fino a euro 4.000) e sul prezzo di riscatto (fino a euro 10.000);
• a condizione che l'utilizzatore abbia destinato l'immobile concessogli in leasing ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, stante la previsione di distinti massimali su cui calcolare l’aliquota del 19 per cento (20mila o 10mila quanto al prezzo di riscatto, 8mila o 4 mila euro quanto ai canoni periodici), è da ritenere che la detrazione relativa ai canoni e quella relativa al costo del riscatto siano cumulabili qualora il contribuente effettui i relativi pagamenti, canoni e riscatto, nello stesso periodo di imposta.
Inoltre, dato che la norma in esame riferisce la ricorrenza dei requisiti relativi all’età (inferiore, o meno, a 35 anni) e al reddito complessivo (non superiore a 55mila euro) «all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria», deve ritenersi che il superamento di uno di questi limiti successivamente non comporti la perdita del diritto alla detrazione.
In considerazione poi del fatto che la nuova normativa riferisce la ricorrenza dei requisiti relativi all'età e al reddito complessivo «all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria», deve ritenersi che il superamento di uno di questi limiti successivamente non comporti la perdita del diritto alla detrazione.
Applicazione dell’agevolazione «prima casa»
L’articolo1, comma 83, della legge 280/15 dispone che all’acquisto della società concedente (effettuato tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020) si applichi l’agevolazione “prima casa” se ricorrono i requisiti oggettivi e soggettivi (in capo all’utilizzatore) in base ai quali l’agevolazione “prima casa” sarebbe concessa se l’utilizzatore stesso ne fosse il diretto acquirente. L’agevolazione per i contratti di leasing consiste nell’applicazione dell’aliquota dell’imposta diregistro pari all’1,5%, con un minimo di 1.000 euro qualora il contratto di acquisto non sia imponibile a Iva. Nel caso, invece, di contratto di acquisto imponibile a Iva, l’aliquota Iva applicabile nel caso di agevo- lazione “prima casa” resta ferma al 4% e non c’è previsione di un importo minimo dell’imposta dovuta.
“Affitto con riscatto” o “Rent to buy”
La norma introdotta con il decreto legge 133/2014 cd “Sblocca Italia”, regolamenta alcuni aspetti giuridici dei contratti definiti di “affitto con riscatto” o “rent to buy”. Si tratta di contratti con i quali il proprietario di un immobile concede il godimento del bene in cambio di un canone periodico, con facoltà/obbligo, da parte del conduttore, di procedere all’acquisto del medesimo bene ad una certa data e dietro versamento di un corrispettivo predeterminato, al quale però andrà detratta una parte dei canoni già versati.
Elemento caratterizzante la nuova disciplina, è la trascrivibilità del contratto. Tale risultato veniva già in precedenza assicurato mediante l’utilizzo dello schema del contratto preliminare di vendita, ma con la norma in esame viene introdotto un elemento fortemente innovativo: mentre la trascrizione dei contratti preliminari ha efficacia triennale, la trascrizione del “rent to buy” viene invece estesa a tutta la durata contrattuale (fino ad un massimo di 10 anni).
Altro elemento di novità è il richiamo alle norme sull’usufrutto per disciplinare la fase di “godimento” dell’immobile. Da tale estensione normativa si potrebbe addivenire ad una possibile inversione del carico delle imposte municipali sugli immobili.
Il legislatore ha inoltre esteso al "rent to buy" le tutele già previste in tema di contratto preliminare, ed in particolare la deroga alla facoltà del curatore fallimentare di sospendere l’esecuzione del contratto preliminare, qualora l’immobile sia destinato a costituire l'abitazione principale dell’acquirente o di un suo parente o affine entro il terzo grado.
Infine, è stata estesa alla disciplina del “rent to buy” la norma contenuta nel decreto legislativo 122/2005 in tema di acquisto di immobile di nuova realizzazione da impresa di costruzione, in base alla quale l’impresa cedente deve liberare l’immobile dall’ipoteca prima di effettuare la vendita del bene. Con il Decreto “Sblocca Italia” è previsto infatti che la cancellazione dell’ipoteca debba precedere la sottoscrizione del contratto di “rent to buy”. Tale scelta legislativa risulta invero essere di scarsa applicazione se si considera che alla data di stipula del contratto di "rent to buy", l’impresa potrebbe non avere la liquidità necessaria per cancellare l’ipoteca; il più delle volte infatti la provvista richiesta giunge proprio dal pagamento del prezzo di vendita. Quanto qui evidenziato, porta a concludere che difficilmente lo strumento del “rent to buy” potrà risolvere i grossi problemi in cui si trovano ad oggi le società immobiliari, mentre potrà essere maggiormente utilizzato nelle vendite tra privati.
Il trattamento tributario e fiscale del contratto in parola non è ancora esattamente definito. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che preliminarmente occorre distinguere il regime impositivo tra concedenti che agiscono in forma d’impresa e privati, per poi applicare la tassazione relativa ad un negozio complesso, da scomporre in 2 momenti ben distinti: la concessione in godimento (con separata imposizione fiscale dei canoni per godimento e dell’acconto-prezzo, secondo aliquote differenti) e l’eventuale fase di compravendita.
Il prestito vitalizio ipotecario
Il prestito vitalizio ipotecario, previsto dall’articolo 1, legge 2 aprile 2015, n. 44 (e già all’articolo 11-quaterdecies del Dl 203/2005), entra di diritto nella prassi professionale, con lo scopo di rivitalizzare la particolare forma di finanziamento dedicata ai soggetti anziani di età.
Lo strumento del prestito vitalizio è più efficiente della vendita della nuda proprietà, con riserva dell’usufrutto in capo all’anziano: quest’ultima formula si scontra, infatti, con la necessità di trovare un acquirente disposto ad attendere il decesso del venditore e di concordare un prezzo soddisfacente sia per il venditore sia per l'acquirente.
Cosa è il prestito vitalizio ipotecario
Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare forma di finanziamento di derivazione anglosassone, concedibile ai soggetti che abbiano compiuto 60 anni di età (non c’è un limite massimo d’età) e che offrano ipoteca su un immobile non gravato da altre iscrizioni ipotecarie.
Si tratta di un finanziamento strutturato appositamente per le esigenze finanziarie della popolazione di età avanzata: all’anziano viene concesso un finanziamento a fronte dell’iscrizione di un’ipoteca sulla casa di proprietà (che dunque l’anziano non è costretto a vendere, potendo continuare a vivervi serenamente) mentre la restituzione del capitale e degli interessi fa carico, in tutto o in parte, agli eredi alla morte del mutuatario.
La somma concedibile
L’entità della somma concedibile a mutuo varia sia in funzione del valore della casa concessa in ipoteca, sia dell’età del mutuatario: l’importo (che è compreso, in linea di massima, tra il 15 e il 50% del valore dell’immobile) è tanto più elevato quanto più la casa vale e quanto più è avanzata l’età del mutuatario. Presumibilmente, le banche erogheranno prestiti di importo compreso tra il 15% del valore dell’immobile dato in garanzia (per mutuatari 60-65enni) e il 50-55% (per mutuatari 90enni).
La caratteristica saliente del prestito vitalizio è, dunque, che il mutuatario, se vuole, non è obbligato a rimborsare né il capitale né gli interessi (i quali possono essere convenuti sia a tasso fisso che a tasso variabile): a soddisfare il credito della banca finanziatrice provvederanno infatti gli eredi; in mancanza del rimborso da parte degli eredi, la banca potrà vendere l’immobile ipotecato e soddisfarsi sul ricavato.
Più precisamente, quando il mutuatario decede, i suoi eredi hanno la possibilità di saldare il debito entro 12 mesi e, in tal caso, ottengono il risultato di essere proprietari di un immobile sgravato dall’ipoteca che venne iscritta a garanzia del prestito vitalizio. Se invece gli eredi non possono o non vogliono rimborsare il debito, la banca può mettere l’immobile in vendita per un prezzo pari al suo valore di mercato; qualora, dopo un anno di tentativi di vendita, l’immobile rimanga invenduto, il prezzo di vendita viene decurtato del 15%; e così via, di 12 mesi in 12 mesi, fino a che l’immobile non trovi un acquirente.
Ovviamente, nel caso in cui la casa venga venduta dalla banca per un prezzo superiore all’ammontare del debito da rimborsare alla banca stessa, la differenza viene corrisposta agli eredi del mutuatario defunto.
I costi
I costi del prestito vitalizio ipotecario sono analoghi a quelli di un “normale” mutuo:
- il costo della perizia circa il valore e la regolarità dell’immobile ipotecato;
- il costo dell’istruttoria bancaria;
- l’onorario notarile;
- il costo degli interessi, qualora il mutuatario intenda assolverlo in proprio e non lasciarne il relativo carico ai suoi eredi;
- l’imposta sostitutiva, con aliquota dello 0,25% da applicare sul capitale erogato, se in garanzia è data l'abitazione principale, la cd “prima casa”; oppure del 2% se in garanzia è data un'abitazione diversa.
Sotto quest’ultimo profilo, la nuova legge riconosce ai prestiti vitalizi la medesima disciplina agevolativa prevista per le operazioni di credito a medio o lungo termine.
Con il contratto di prestito vitalizio, un proprietario di età superiore ai 60 anni può dunque ottenere un finanziamento, garantito da ipoteca iscritta su una o più unità immobiliari di destinazione residenziale.
Nel regolamento attuativo è disposto che, a tutela del soggetto finanziato, il soggetto finanziatore deve sottoporre al richiedente due prospetti informativi, esemplificativi del piano di ammortamento, al fine di palesare il possibile andamento del debito nel tempo; e pure deve produrre la relativa documentazione precontrattuale e le informazioni minime circa l’operazione.
È disposto inoltre che il soggetto finanziato possa stipulare la polizza assicurativa inerente l’immobile concesso in garanzia anche presso un soggetto differente da quello finanziatore; e che egli avrà, in ogni caso, il diritto di ricevere un resoconto della propria posizione debitoria.
Viene anche previsto che, qualora il soggetto finanziato non intenda addivenire alla stipula del prestito vitalizio ipotecario, pur avendo egli attivato la fase precontrattuale, sarà vietato all’istituto finanziatore di esigere il pagamento delle spese sostenute dal finanziatore.
Alla restituzione del capitale finanziato, con l’aggiunta degli interessi capitalizzati annualmente, provvederanno gli eredi del mutuatario (ma è anche consentito pattuire che il soggetto finanziato corrisponda rate di soli interessi, in tal caso senza capitalizzazione annuale).
Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro 12 mesi dalla morte del mutuatario, la banca potrà vendere l’immobile per un prezzo pari al suo prezzo “di mercato”, determinato da un perito indipendente incaricato dalla banca, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento concesso.
Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, il valore di perizia potrà essere decurtato del 15% per ogni periodo di 12 mesi successivi, fino al perfezionamento della vendita.
In alternativa, l’erede può provvedere in proprio alla vendita, in accordo con la banca, purchè la compravendita si perfezioni entro 12 mesi.
Sotto il profilo fiscale, come già evidenziato, la nuova legge riconosce ai prestiti vitalizi la medesima disciplina agevolativa prevista per le operazioni di credito a medio o lungo termine: l’esenzione dalle imposte di bollo, di registro e ipotecaria, mediante il versamento di un’imposta sostitutiva (con aliquota dello 0,25% da applicare sul capitale erogato, se in garanzia è data l'abitazione principale; oppure del 2% se in garanzia è data una abitazione diversa).
PROTEGGERE IL PROPRIO PATRIMONIO: STRUMENTI
Lo Studio si avvale degli strumenti del diritto italiano e straniero al fine di raggiungere gli obiettivi di:
A) PROTEZIONE ENDOFAMILIARE, ovvero la capacità di rendere insensibile il patrimonio al regime patrimoniale della famiglia tanto del soggetto che ne è titolare, e intende destinarlo, che dei soggetti destinatari del medesimo.
Una struttura che persegue tale obiettivo consente che il patrimonio non faccia parte della comunione legale dei beni fra coniugi, non sia oggetto di valutazione nella determinazione dell’assegno di mantenimento in sede di separazione personale dei coniugi, né di quello alimentare in sede di cessazione degli effetti civili del matrimonio.
B) PROTEZIONE SUCCESSORIA, ovvero la capacità di sottrarre il patrimonio dalla successione tanto del soggetto che ne è titolare, e intende destinarlo, che dei soggetti destinatari del medesimo.
Una struttura che persegue tale obiettivo consente che il patrimonio sia escluso della massa ereditaria di tutti i soggetti coinvolti e, pertanto, esclude che costoro possano disporne per testamento o trasmetterlo ai propri familiari secondo le regole proprie della successione legittima.
C) SEGREGAZIONE: "segregare un patrimonio" significa renderlo insensibile alle legittime pretese dei creditori tanto del soggetto che ne è titolare, e intende destinarlo, quanto dei soggetti destinatari del medesimo.
Il patrimonio segregato, infatti, è esclusivamente funzionalizzato alla destinazione che gli è stata impressa, dal disponente o dalla legge, e risponde esclusivamente delle obbligazioni contratte in ragione del perseguimento dello scopo per cui quel patrimonio è stato destinato.
D) PROGRAMMAZIONE: "programmare un patrimonio" significa sottoporlo a regole e precetti che, in maniera automatica, si attivano al verificarsi di determinati eventi.
Il patrimonio è correttamente programmato quando la destinazione che il disponente ha voluto imprimergli si realizza mediante una struttura che contempla, astrattamente, ogni possibile circostanza a cui il patrimonio medesimo deve fare fronte, e ne disciplina le sue modalità di reazione proprio in funzione dello scopo che questo deve realizzare. Se costruisce così, una organizzazione dinamica del patrimonio.
Rientra nella "programmazione", la nuova normativa sul cd. “dopo di noi” che codifica nel nostro sistema il cosiddetto “contratto di affidamento fiduciario”, una figura già pienamente riconosciuta come legittima, ma che oggi acquista certezze in ordine ai suoi effetti e, quindi, in ordine alla sua concreta praticabilità.
Si tratta un contratto con il quale uno o più soggetti (gli affidanti) convengono con un altro soggetto (detto affidatario) un “programma” per effetto del quale determinati beni (che vengono intestati all’affidatario) sono indicati come destinati, in esito a tale programma, a favore di uno o più beneficiari.
Ad esempio, si può immaginare il caso di un genitore che affida a soggetto di sua fiducia un determinato bene affinché questi lo destini allo scopo concordato con il genitore e, al termine di questo “programma” il bene in questione (e/o il ricavato dalla sua gestione o alienazione) venga attribuito a un determinato beneficiario, ad esempio ad un figlio che versi in particolari circostanze; ancora, si potrebbe pensare a due coniugi che affidino un appartamento a un loro figlio affinché, in previsione dell’avanzare dell’età degli affidanti e della loro progressiva incapacità di gestire il loro patrimonio, il figlio affidatario lo gestisca (destinandolo anzitutto ad abitazione dei genitori, ma potendolo poi anche locare o addirittura vendere) e, al termine del “programma”, lo attribuisca in proprietà, in ipotesi, ai (propri figli e cioè ai) nipotini degli affidanti.
L'effetto del contratto in questione è quello di originare, in capo all’affidatario un “patrimonio separato”: i beni affidati all’affidatario non si confondono con il restante patrimonio di quest’ultimo. Pertanto, ad esempio, se l’affidatario muore, questi beni non fanno parte della sua successione, così come se l’affidatario subisce azioni esecutive per debiti suoi personali, le pretese di questi creditori non possono colpire i beni affidati. Trattandosi inoltre di beni che l’affidante intesta all’affidatario, essi sono con ciò sottratti alle azioni esecutive dei creditori dell’affidante disponente.
Edilizia convenzionata: come rimuovere i vincoli sul prezzo e sul canone massimo di locazione
La rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione contenuti nelle convenzioni di edilizia convenzionata è una facoltà concessa solo dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento. Ai sensi di legge l'iniziativa è riconosciuta al singolo condomino e non al Comune, e la convenzione è di regola conclusa tra singolo condomino e Comune. Il singolo condomino deve pagare al Comune un corrispettivo, proporzionale alla sua corrispondente quota millesimale. La rimozione dei vincoli è ammissibile sia con riguardo a convenzioni in diritto di superficie, sia con riguardo a convenzioni in diritto di proprietà.
Si tratta delle convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35, legge 865/1971 (le cosiddette “convenzioni Peep”) e degli articoli 7 e 8 Dpr 2001/380 (le cosiddette “convenzioni Bucalossi”, ora normate dall'articolo 18 Dpr 380/2001).